【地產專欄】房價指數的認識與迷思

台北市政府日前發佈了第一套官方版本的房價指數,各界多認為有助於釐清房價趨勢;但市場上也出現各種質疑的聲音,本人在過去20年間多次協助官方與民間編製房價指數,對於目前各方對房價指數的迷思,我認為有必要說明對房價指數應有的認識,並澄清各界對房價指數的一些誤解。

「標準住宅」使衡量房價變動的對象更具體

由於缺乏重複交易案例,過去的房價變動指標多半有比較對象不一致的問題;台北市指數採用各國常用的「特徵價格法」,選定交易案例中的典型特徵為「標準住宅」,搭配物價指數常用的指數公式,計算房價指數。特別是「標準住宅」的做法,在評估房價趨勢時得以有較具體的對象;換句話說,過去業者常用豪宅或預售屋開價告訴大家房價上漲多少,要不是「搞不清楚」,就是「別有居心」;透過「標準住宅」價格變動所呈現的指數,是在相同品質標準下衡量的房價變動,也避免特殊案例或非成交價格訊息的干擾,相信可以逐漸導正大家對房價變動的判斷觀念。

四分區指數已是全國最細緻指數

有業者稱將12區整合成4個分區指數不符市場需求;真是「有嘴說別人,沒嘴說自己」,當初各大房仲只發佈台北市全區指數時,怎不說自己不符市場需求?4分區指數是在樣本數限制下,兼顧較小範圍與指數穩定性所產生的結果;由於交易案例不可能無限多,4個分區的月指數已是國內現有房價指標中最細緻的成果。而這4個分區均具備相近的價格條件,也符合市場對於台北市各區域發展現況的認知,故這四個分區指數仍有其代表性與參考價值;此外,有業者稱4分區指數落入平均房價的盲點,這實在是錯誤的觀念;房價指數本來就是特定條件下的平均房價變動,指數的目的在於提供一個具比較基礎的、相對的、特定範圍的平均房價變動指標,民眾再用自己心中之尺去看待房價變化,這才是觀察房價變動的正確觀念。

打破豪宅價帶動市場價格的迷思

早期媒體多以豪宅價格或預售屋開價作為市場價格的先行指標,這些特殊案例與高度膨風的價格長期以來大大的困擾著消費者;實價登錄實施後,價格雖然透明了,媒體還是聚焦在特殊案例的價格。然而,豪宅價格波動不等同一般住宅價格波動,如同某房仲曾發佈今年二月松山區房價較一月跌43%後,各大媒體均大幅報導,隔天卻又船過水無痕一般,顯然大家都知道業者的消息經常是鬼扯,但真正房價變動的趨勢又在那裡?這凸顯了政府發佈房價指數的重要性。透過政府的房價指數,大家可以看出房價真正的變動趨勢,不用再用捕風捉影的方式看待房市的變動。

多年前本人受央行邀請演講房價指數時曾問主管官員,何以使用房仲房價指數?對方回應:「有官方指數當然就不用」。台北市月指數發佈後,官方指標必然成為各界甚或國際間評判房價趨勢的唯一選擇。我們樂見資訊更透明後,業者操弄房市資訊的效果將大大受限,市場也將更趨健全。而當市場開始認真從專業角度討論房價指數的一切時,市場資訊的透明化也將個別房價判斷進展到房價趨勢的判斷。

 

 

 

BY~國立屏東商業技術學院不動產經營系副教授 楊宗憲

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