【購屋小常識】如何利用中古屋的優點來省下荷包!及技巧與注意事項!

一般而論,老屋約略上以年限來區分,10年就算是一個分水嶺,10年以上屋子即算老屋,而只要基礎工程(水電線路、建材)規劃施作完善,任何老屋(除了古蹟)都可裝修得舒適而具個人風格。
 

購置老屋的優點及注意事項

地段好,生活機能佳的老屋才值得買。許多老屋都座落於舊式的社區,周邊的生活機能都發展成熟,只要細心挑選、注意,地段好且生活機能豐富充裕,就值得購買。而且老屋較新屋便宜,使用坪效也沒有所謂的虛坪,可以省下一筆可觀預算,作為重新整修房子的基金。

而購買老屋時需注意房屋結構安全性、格局大小適合性,若想更動隔間其結構及水電管路是否有問題,避免水管生鏽、堵塞或破裂,尤其是熱水管線往往是造成漏水的根源,此外也要檢查水壓是否足夠,電力系統則要注意電力負荷的容量及電線老舊的問題,以免發生電線走火的危險,以及需要整修的費用和房價是否符合預算。

老屋最常見的缺失問題

老屋除了選擇地段好、生活機能豐富之外,屋內的屋況問題也必須重視,而老屋最常遇見的問題,如:格局不良、採光通風不佳、白蟻、壁癌、管線設備老舊、沒有網路線及天然氣、門窗老舊、電表安培數不足、水壓不足、漏水(常見漏水問題:頂樓天花板漏水、隔間牆內水管漏水、窗台滲水、浴室隔間牆漏水),在檢視老屋屋況的過程裡,可以就以上問題做審視的基礎,因為關係到日後動線、格局、管線的大小規劃工程,及預算的問題,實在是不容忽視。

除了常見的問題之外,最首要且不得不的花費,則在於白蟻、漏水、壁癌處理、老舊管線設備更新、老舊門窗更新,因為關係到屬於建築硬體方面需能安全及日後居住的舒適度與健康問題。

尤其屋齡超過20年以上的,要檢視的大事項分為以下幾點:

1.屋齡結構:屋齡27年以上的中古屋,多數為耐震性較差的磚造結構,必須透過震後檢測,檢查門窗是否被擠壓變形,牆壁有無龜裂,樑柱、樓板有無裂損。再從一樓處觀察樑與柱子間是否產生嚴重裂縫,或混凝土被壓碎剝落、鋼筋外露等現象。

2.水塔:泥作水塔因為時間而顯得老舊,排水系統、漏水、或水壓不足問題都應值得注意。可以更換排水系統、安裝加壓馬達,或不影響漏水的情況下可以選用防水磁磚,或可直接更換不鏽鋼水塔,那問題就迎刃而解了。

3.排水:屋齡超過20年以上房子,排水問題多數以排水管過於老舊且管壁嚴重阻塞而導致,此時必須重新配管,而且為了防止造成低樓層戶排水不良,配管時最好另接新管至地下排水處,同時封住舊管,避免排水時回流情況發生。

4.衛生設備:早期的衛生設備多半有衛生及臭味的問題,現代居家的衛浴設備顧慮則較輕微,可以加強壁面的防水處理、改善通風設備、改善浴廁排水問題、使用大尺寸的磁磚減少縫隙產生,以防藏污納垢、而入口可配合整體空間設計融為一氣。

5.電量安培數:總電量要配足,否則在使用多項電器時,就會產生跳電的情形。如果有總電量不足的情形時,最好向電力公司外電申請。電箱應為無熔絲開關,如果是20年以上的房子,所用的電箱最好換成無熔絲開關,較為安全。

6.網路:一般老屋多半沒有網路設備或管線,再重新規劃時,必須注意線路的預留及管線的鋪設,這樣規劃完工之後,屋內也不會產生一堆線路外露,造成視覺或格局上的不協調。

7.天然氣:首先檢查一下房子的所在地的資源配置,若為天然氣管線普及的地區,就選擇天然氣接口的瓦斯爐;如無天然氣管線,就選擇桶狀瓦斯接口。

8.空調設備:冷氣的使用型式(窗型或分離式),不論是何種冷氣都需考慮其排水的配管與用電的插座,使用分離式冷氣尚需考慮室內機的安裝位置及冷煤管的配送。

9.門窗:窗台為了防止日後產生漏水問題,需加作雨遮及窗台防水,如需換鋁窗則應於安裝前後各做一次防水,才是最有保障的作法。

10.白蟻:木作最好使用經過防蟲處理的角材,一般角料都有防腐處理,卻未必有防蟲處理,最好指定廠商使用經過防蟲處理的角材,以減低遭蟲蛀的機率。

11. 漏水:漏水原因及解決方法如下:

a. 頂樓天花板漏水→頂樓全面做防水; 

b. 隔間牆內水管漏水(多為兩管接頭處)→打牆將接頭處鎖緊,試水無漏水情況後封牆; 

c. 天花板上方落水管及糞管漏水→將漏水處修補或換管(應先告知樓上住戶,以免發生糾紛); 

d. 浴室隔間牆漏水(浴缸處最常見)→整間打除後,重新作防水處理(只作會滲水部分);

e. 窗台滲水→加作雨遮及窗台防水; 

f. 陽台外推處天花板滲水→樓上陽台打除後,重新作防水處理(需徵得樓上住戶同意)

12.壁癌:壁癌多是由於牆壁中鹽份含量較高,或是外牆防水層被破壞所造成。大部分處理的方法為:將化學藥劑打入牆壁中使壁鹽稀釋,3天後再內外層的防水工程;或是採用打入膨漲劑使其將縫隙填滿,再將內外層的防水做好。
 

老屋裝修注意事項及裝修重點

在裝修老屋方面,若要找設計師協助規劃,必須要找有裝修過老屋經驗的設計師,較熟悉老宅會碰到的問題,可以適時的提醒業主注意並能預防問題的發生,更可以協助業主將錢花在合理整修費用上。老屋裝修方面首要以水電、建材等基礎工程列為最優先考慮的更改要件,待這些基礎工程完成後,再來考慮裝潢和添購新的家具。而裝修的老宅裝修重點方面除了更新地板材質、廚房及衛浴全數更新、水電管線抽換更新、門窗視狀況更新外,透天厝部分要注意的是外牆要整理更新、化糞池或水塔更新、以及陽台外推或加建。